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はじめに
「相続対策としてアパートを建てよう」「節税のために賃貸マンションを購入しよう」 そんなアドバイスを耳にしたことがある方は多いはずです。しかし、2026年の税制改正により、その手法には「待った」がかかることになりました。
これまでは、購入直後でも「路線価」で評価することで大幅な圧縮が可能でしたが、新ルールでは「取得から5年以内」の評価が厳格化されます。今回は、不動産オーナー様が避けて通れないこの大きな変化について解説します。
節税目的の駆け込み取得にストップ！改正の背景
なぜ今、ルールが変わるのでしょうか。 それは、相続直前に高額なタワーマンションやアパートを購入し、意図的に納税額を極端に圧縮する「行き過ぎた節税」が問題視されたからです。
国税庁は、市場価格と相続税評価額の「大きな乖離」を埋めるべく、「短期間での節税スキーム」を封じ込める方向に舵を切りました。
知っておくべき「5年ルール」の正体とは？
今回の改正の目玉は、貸付用不動産（賃貸アパート、マンション、小口化商品など）の評価方法の見直しです。
現行： 取得時期にかかわらず、原則として「路線価」などで評価（時価の4〜6割程度になることが多い）。
改正後： 相続開始前「5年以内」に取得・新築した物件は、通常の取引価額（時価）に近い水準で評価されるようになります。
具体的には、これまでの路線価評価ではなく、取得価格をベースに計算した「実質時価の80％程度」が評価の下限（安全弁）として設定される見通しです。つまり、「買ってすぐに相続が発生しても、大幅な評価減は認めない」という意思表示です。
改正後も有効な「賢い不動産活用」のポイント
ルールは厳しくなりますが、不動産が相続対策として無価値になるわけではありません。これからは、より「精緻なプランニング」が求められます。
「5年」を逆算した早期着手 5年を超えて保有すれば、原則として現行の評価方法が維持される見込みです。相続対策は「直前」ではなく、「5年超～10年単位」で設計する時代になりました。
小規模宅地等の特例の活用 貸付事業用宅地等の特例（200㎡まで50％減額）は、引き続き重要な武器となります。ただし、これも「原則3年間の貸付実績」が必要なため、5年ルールと合わせて早めの準備が必須です。
「収益性」の重視 節税効果だけを追い求めるのではなく、その物件が「いくら稼ぐのか」「将来いくらで売れるのか」という投資本来の価値をシビアに見極める必要があります。
二宮・湘南エリアの皆様へ
二宮町や大磯、小田原エリアなど、代々の土地をお持ちの方や、湘南での不動産投資を検討されている方にとって、この「5年ルール」は無視できない壁となります。
「今のプランで5年以内に何かあったらどうなる？」「所有している遊休地をどう活用するのが正解か？」 当事務所では、最新の税制改正を反映したシミュレーションを常にアップデートしています。
まとめ
2026年からの不動産相続は、まさに「長期保有・早期準備」がキーワードです。 改正の詳細は随時発表されますが、直前になって慌てても手遅れになるのが税務の世界。まずはご自身の資産状況が新ルールの影響をどの程度受けるのか、正確に把握することから始めましょう。
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