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はじめに
「相続した実家を売りたいけれど、税金でいくら持っていかれるんだろう？」 不動産を相続して納税も終えた後、次に頭を悩ませるのが売却時の「譲渡所得税」です。実は、相続から一定期間内に売却すると、「支払った相続税の一部を経費として差し引ける」という、知る人ぞ知る強力な特例があります。
この特例を知っているかどうかで、手元に残る現金が数百万円単位で変わることも。今回は、相続不動産の売却を有利に進めるための「取得費加算の特例」について詳しく解説します。
相続した不動産を売ると「二重に税金がかかる」って本当？
不動産を相続するとまず「相続税」がかかります。そしてその不動産を売って利益（譲渡益）が出ると、さらに「譲渡所得税」がかかります。
同じ物件に対して2回も税金がかかるのは負担が重いため、これを調整するために設けられたのが「取得費加算の特例」です。「相続で苦労して払った税金の一部を、売却時のコストとして認めてあげましょう」という制度です。
支払った相続税の一部を「経費」にできる
通常、不動産売却の税金は「売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」(さらに特別控除がありますが、シンプルにするためここでは割愛します。詳細はお問合せ下さい。)で計算します。 この特例を使うと、計算式がこう変わります。
売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ ★支払った相続税の一部）(特別控除は割愛します。)
差し引く金額（経費）が増えるため、結果として課税対象となる利益が減り、所得税・住民税を安く抑えることができるのです。
【重要】適用には「3年10ヶ月」のタイムリミットがある
この特例を受けるには、絶対に守らなければならない期限があります。 それは、「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内」に売却を完了することです。
相続税の申告期限（10ヶ月）から数えると、実質的には「申告が終わってから3年以内」となります。この期限を1日でも過ぎると特例は一切使えなくなるため、売却を検討しているなら早めの決断が必要です。
「空き家の3,000万円控除」とどっちがお得？
以前ご紹介した「空き家の3,000万円特別控除」も強力な制度ですが、実はこの2つは「選択適用（どちらか一方）」となるケースがほとんどです（※一部併用可能な場合もありますが条件が非常に複雑です）。
利益（譲渡益）が非常に大きい場合： 3,000万円控除の方が有利なことが多い。
建物が古くない、またはマンションの場合： 3,000万円控除が使えないため、取得費加算一択。 どちらを選ぶのがベストかは、納税額のシミュレーションをしてみないと分かりません。
失敗しないためのスケジュール管理。いつ、誰に相談すべきか
不動産の売却には、不動産業者の選定から媒介契約、買い手探し、そして契約・引き渡しまで数ヶ月〜1年近くかかることも珍しくありません。
「期限ギリギリになって焦って安値で売ってしまった」「あと1ヶ月早ければ特例が使えたのに……」といった失敗を避けるためには、相続税の申告が終わった直後から、税理士と連携して売却シミュレーションを始めておくのが鉄則です。
まとめ
「取得費加算の特例」は、相続税を支払った人だけに与えられた、期限付きのボーナスのような制度です。
実家をどうするか迷っている間に、この大きな節税チャンスを逃してしまうのは非常にもったいないことです。まずは自分の場合、どれくらいの税金が戻ってくる（安くなる）可能性があるのか。専門家に試算を依頼することから始めてみませんか？
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