【第７章 鑑定評価の方式】原価方式、比較方式、及び収益方式の三方式がある。
原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規調達をいう。)に要する原価に着目して、
比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、
収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、
それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。
【７－１ 価格を求める鑑定評価の手法】不動産の価格を求める鑑定評価の具体的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほかこれら三手法の考え方を活用した開発法等の手法がある。
【７－１－１ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】
■７－１－１－１ 一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連 価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。
■７－１－１－２ 事例の収集及び選択 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例(以下「取引事例等」という。)がある。取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。
(１)次の不動産に係るものであること
①近隣地域又は同一需給圏内の類似地域もしくは必要やむをえない場合には近隣地域の周辺の地域(以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)に存する不動産
②対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合において同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産(以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)
(２)取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
(３)時点修正をすることが可能なものであること。
(４)地域要因の比較及び個人的要因の比較が可能なものであること。
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